La loi Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt directe en contrepartie de la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur patrimonial précis, puis de sa mise en location nue pendant 9 ans. Deux taux coexistent : 30 % pour les secteurs les plus protégés et 22 % ailleurs, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur 4 ans. C’est l’un des dispositifs les plus lisibles pour concilier avantage fiscal et valorisation patrimoniale en cœur de ville. Pour vous projeter, consultez Programmes – Malraux et testez vos hypothèses dans le Simulateur .
Parcourez des opérations cœur de ville avec restauration encadrée et calendrier compatible avec l’avantage fiscal.
Découvrir les programmes ou tous nos ProgrammesLa loi Malraux offre une réduction d’impôt (et non une déduction) calculée sur le montant des travaux éligibles réalisés dans le cadre d’une opération de restauration complète. Le plafond porte sur 400 000 € de dépenses cumulées sur 4 années glissantes. Pour un panorama des dispositifs, voir Tableau comparatif et le Guide fiscal – Malraux .
Le taux ne doit pas être le seul critère de choix : privilégiez l’adresse, la demande locative, la qualité technique et la faisabilité administrative. Parcourez nos Programmes pour des cas concrets et lancez une Étude personnalisée pour caler le montage.
Le projet doit viser une restauration d’ensemble encadrée par l’urbanisme et, selon les cas, par l’ABF. Les autorisations (PC/DP/arrêtés) doivent couvrir le périmètre des travaux. La traçabilité (plans, devis, factures acquittées, PV, photos avant/après) est essentielle. Pour bien cadrer le budget/phasage, voir Guide – Travaux & budgets .
À l’issue des travaux, le bien doit être loué nu en résidence principale du locataire pendant 9 ans au prix de marché. Préparez l’annonce (photos pro, DPE, conformité sécurité) pour limiter la vacance. En cas d’hésitation sur le segment, inspirez-vous de la Check-list investissement .
Les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (tous programmes Malraux confondus). Le phasage des paiements N→N+3 conditionne la répartition annuelle de la réduction. Pour arbitrer le rythme, utilisez le Simulateur .
Nous calibrons l’assiette, simulons la réduction par année, planifions les flux (appels de fonds, intérêts) et la mise en location.
Demander mon étude ou être rappeléLa réduction Malraux est appliquée sur le montant des travaux éligibles payés chaque année (dans la limite du plafond cumulé), au taux correspondant à la zone (22 % ou 30 %). Elle s’impute sur l’impôt sur le revenu dû l’année du paiement. En pratique, un phasage intelligent des appels de fonds permet d’étaler la réduction sur 2 à 4 exercices, en cohérence avec le chantier et votre trajectoire d’imposition. Pour objectiver l’impact annuel et la trésorerie (intérêts intercalaires, loyers post-livraison), utilisez le Simulateur et comparez avec Déficit foncier / LMNP .
Le succès du montage repose sur une documentation irréprochable (devis détaillés, preuves de paiement, PV de réception, photos) et sur l’alignement strict avec les prescriptions (SPR/PSMV/PVAP, ABF). Pour sécuriser le cadrage, voir Guide fiscal – Malraux et les Guides pratiques.
Pour arbitrer entre Malraux, Denormandie (/guides/denormandie) ou Déficit foncier (/guides/deficit-foncier), commencez par le Tableau comparatif puis validez votre scénario via une Étude personnalisée.
Hypothèses : dépenses travaux payées N et N+1 : 320 000 € · taux 30 % → réduction totale 96 000 € (répartie selon le calendrier de paiements) · financement avec intérêts intercalaires durant le chantier · mise en location nue 9 ans à l’issue (loyer cible de marché selon typologie). Confrontez ces chiffres dans le Simulateur et recherchez des Programmes comparables.
Hypothèses : dépenses 240 000 € · taux 22 % → réduction 52 800 € · vacance prudente 1 mois/3 ans · charges courantes 1 900 €/an. L’avantage fiscal améliore l’effort d’épargne pendant la phase de location. Affinez via le Simulateur.
Hypothèses : N : 150 000 € · N+1 : 150 000 € · N+2 : 80 000 € · N+3 : 20 000 € → 400 000 € cumulés. Réduction maximale : 120 000 € (30 %) ou 88 000 € (22 %). La clé : synchroniser appels de fonds, taux d’imposition et calendrier chantier. Testez différents phasages dans le Simulateur .
Renseignez les paramètres clés (travaux, échéancier, profil fiscal) et visualisez l’avantage par année et l’impact sur la trésorerie.
Lancer la simulation ou voir les Programmes éligiblesPour fiabiliser votre dossier, appuyez-vous sur la Check-list investissement et les Guides (/guides) puis confrontez vos hypothèses aux Programmes disponibles.
Besoin d’un cadrage précis (zones, assiette, calendrier) et d’une projection chiffrée ? Lancez une Étude personnalisée et comparez les alternatives dans le Tableau comparatif.
La loi Malraux conjugue avantage fiscal fort (22 % ou 30 %) et valorisation du patrimoine par la restauration d’ensemble, sous réserve d’un cadrage technique exigeant et d’une location nue 9 ans. La réussite se joue sur l’adresse, la qualité de la restauration, le phasage des paiements et une mise en location maîtrisée. Prochaine étape : voir les Programmes , lancer le Simulateur et demander votre Étude personnalisée .
Un expert valide votre périmètre, la faisabilité, le calendrier et la stratégie de mise en location.
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SAS DORIC GROUPE – Siège Social : 12, rue Pierre Aimé Lair – 14000 CAEN – Tél. : +33(0)2.31.93.98.00 – au capital porté à 50.000 € – 492 379 979 R.C.S. CAEN – Titulaire de la carte n° CPI 1401 2015 000 001 726, délivrée par la CCI de Caen, portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » – Responsabilité Civile Professionnelle : SERENIS ASSURANCES.
