Entre Denormandie, Malraux, Monuments Historiques (MH), Déficit Foncier (DF) et LMNP, le choix dépend de votre profil fiscal, de la nature des travaux, du calendrier et de la demande locative. Ce guide comparatif rassemble l’essentiel : définitions, conditions, fiscalité, cas d’usage, exemples chiffrés et une méthode pour décider vite… puis passer à l’action. Pour explorer l’offre et vérifier la tension locative par typologie, parcourez d’abord les Programmes, puis confrontez vos hypothèses dans le Simulateur .
Parcourez des opérations cœur de ville avec DF, Malraux, MH, Denormandie, LMNP et calendrier compatible avec l’avantage fiscal.
Découvrir les programmes ou tous nos ProgrammesRéduction d’impôt conditionnée à une rénovation significative dans des communes/périmètres éligibles, avec plafonds de loyers et de ressources et un engagement de location nue 6/9/12 ans. À parcourir : Guide – Denormandie et Programmes .
Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % sur des travaux de restauration complète en secteurs patrimoniaux (SPR), plafond de dépenses cumulé et location nue 9 ans. Voir Guide – Malraux et les Programmes .
Déduction (souvent hors plafonnement) des dépenses de conservation/restauration d’un bien classé/inscrit, selon l’usage (occupation, location nue) et l’ouverture au public. Voir Guide – MH et Programmes .
En location nue au réel, imputation des charges et travaux éligibles d’abord sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global sous conditions. Idéal pour lisser le coût d’une remise à niveau énergétique/technique. Voir Guide – Déficit foncier .
Location meublée au régime BIC (micro ou réel), avec des amortissements (immeuble/mobilier) qui neutralisent souvent le résultat imposable. Variante « résidences gérées » possible (TVA selon cas). Voir Guide – LMNP et Programmes LMNP .
| Critère | Denormandie | Malraux | MH | Déficit Foncier | LMNP |
|---|---|---|---|---|---|
| Avantage | Réduction | Réduction | Déduction | Imputation/Déduction | BIC + amortissements |
| Territoire | Communes/périmètres éligibles | SPR patrimoniaux | Biens classés/inscrits | Partout (nu) | Partout (meublé) |
| Travaux | Rénovation utile | Restauration complète | Patrimonial encadré | Entretien/amélioration | Équipement/standing |
| Plafonds loyers | Oui | Non | Non | Non | Non |
| Engagement | Nue 6/9/12 ans | Nue 9 ans | Cadre patrimonial | Nue (3 ans post-imputation) | Meublé (baux 1 an/9 mois) |
| Vitesse levier | Étalée | Rapide | Très forte selon usage | Rapide (année N) | Lissée (amortissements) |
Pour des tableaux détaillés (plafonds, durées, assiettes), consultez le Tableau comparatif et les pages Guides .
Nous calibrons l’assiette, simulons la réduction par année, planifions les flux (appels de fonds, intérêts) et la mise en location.
Demander mon étude ou être rappeléDenormandie/Malraux = réduction d’impôt directement imputée sur l’IR, étalée selon l’engagement ou le calendrier de paiements. MH/DF = déduction/imputation des charges sur revenus fonciers puis, sous conditions (et très largement en MH), sur le revenu global. LMNP = BIC (réel conseillé), où les amortissements ramènent le résultat proche de 0 € plusieurs années. Pour arbitrer, utilisez le Tableau comparatif puis le Simulateur .
La clé est le phasage (appels de fonds, intérêts intercalaires, livraison/location). Malraux profite d’un rythme rapide (1–4 ans). Denormandie et DF s’alignent sur le chantier réel et l’année de paiement des dépenses. LMNP lisse par amortissements. MH dépend de l’usage et de l’ouverture au public, avec un impact potentiellement déplafonné. Pour objectiver les flux, rendez-vous sur le Simulateur et comparez les cas dans les Guides .
Hypothèses : prix 150 000 € · travaux 60 000 € · loyer sous plafond 580 €/mois · vacance prudente 1 mois/3 ans. La réduction s’étale selon l’engagement, tandis que la qualité du bouquet travaux (isolation + ventilation + générateur) booste DPE et attractivité. À caler dans le Simulateur et à confronter aux Programmes.
Hypothèses : paiements travaux N/N+1 : 320 000 € → réduction totale 96 000 € ; intérêts intercalaires pendant chantier ; location nue 9 ans au loyer de marché. Voir Guide – Malraux et simuler .
Hypothèses : travaux 180 000 € (N→N+2) · intérêts 12 000 € · ouverture 60 j/an (dont une part hors jours ouvrables). Déduction pouvant viser le revenu global (proportion selon l’ouverture). Affiner via le Simulateur et les Programmes .
Hypothèses : loyers 11 400 € · charges/ travaux éligibles 20 000 € · intérêts 3 200 € → déficit important, imputation prioritaire sur revenus fonciers puis sur revenu global (hors intérêts) sous conditions. Voir Guide – DF et simuler .
Hypothèses : acte-en-main 185 000 € · mobilier 6 500 € · loyers 12 000 € · charges 3 000 € · intérêts 3 800 € · amortissements ~7 200 € → résultat BIC ≈ 0 €, impôt neutralisé sur plusieurs années. Voir Guide – LMNP et simuler .
Renseignez les paramètres clés (travaux, échéancier, profil fiscal) et visualisez l’avantage par année et l’impact sur la trésorerie.
Lancer la simulation ou voir les Programmes éligiblesPour sécuriser, utilisez la Check-list investissement , comparez les variantes via le Tableau comparatif , puis lancez une Étude personnalisée si besoin.
Besoin d’un avis neutre et chiffré ? Comparez vos scénarios dans le Simulateur et échangez avec un expert via Nous contacter .
Denormandie : rénovation utile + plafonds ; Malraux : réduction forte + restauration encadrée ; MH : déduction puissante (patrimoine) ; DF : année travaux en nu au réel ; LMNP : BIC et amortissements. La meilleure décision est locale (marché/adresse), technique (travaux) et personnalisée (profil fiscal/horizon). Prochaine étape : voir les Programmes , lancer le Simulateur et demander votre Étude personnalisée .
Un expert valide votre périmètre, la faisabilité, le calendrier et la stratégie de mise en location.
Nous contacter ou voir les Programmes · lancer la simulationAucun programme lié à ce dispositif fiscal.
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