BRS : rendre l’accession abordable sans sacrifier la qualité

Le Bail Réel Solidaire (BRS) dissocie le foncier (conservé par un organisme de foncier solidaire, OFS) du bâti (acquis par le ménage) pour abaisser le prix d’achat et sécuriser l’accession en zones tendues. En contrepartie, l’acquéreur occupe le logement en résidence principale, respecte des plafonds de ressources à l’entrée, verse une redevance foncière mensuelle et revend à un prix plafonné. Pour voir des opérations ouvertes, consultez nos Programmes et comparez les cadres voisins dans le Tableau comparatif .

Définitions & acteurs

Comment fonctionne le BRS ?

Vous achetez la propriété des murs et signez un bail réel de longue durée (jusqu’à 99 ans) pour utiliser le foncier de l’OFS. Cette dissociation réduit le ticket d’entrée et sécurise la vocation sociale du bien dans le temps. L’OFS homogénéise l’encadrement des prix, contrôle l’éligibilité des ménages et supervise la revente. Pour ancrer votre décision, parcourez les Guides  thématiques et vérifiez l’adéquation quartier/charges via notre Check-list investissement .

Qui fait quoi ?

• OFS : détient le foncier, fixe la redevance, agrée les entrées et reventes, contrôle la conformité.
• Acquéreur : occupe en résidence principale, respecte les plafonds et le bail, entretient le logement.
• Notaire : sécurise juridiquement la dissociation foncier/bâti et les clauses spécifiques BRS.
• Banque : finance l’acquisition des murs (PTZ mobilisable selon profil). Voir notre Guide financement.

Éligibilité : êtes-vous dans le périmètre ?

Conditions à l’entrée

• Ressources sous des plafonds (variables selon zone et composition du foyer).
• Usage : obligation de résidence principale ; la location n’est pas autorisée hors dérogations encadrées.
• Logement : prix d’acquisition encadré par la grille OFS (programme neuf le plus souvent, parfois réhabilitation).
• Dossier : pièces d’identité, avis d’imposition, justificatifs de revenus, accord bancaire de principe.

Votre situation est particulière (mobilité pro, composition familiale évolutive) ? Un conseiller peut valider votre éligibilité et le choix de typologie via une Étude personnalisée . Vous pouvez également comparer BRS et accession libre dans le Tableau comparatif .

Budget BRS : prix, redevance & charges

Prix d’achat (les murs)

Le prix d’acquisition est inférieur au marché libre puisque le foncier n’est pas acheté. Il est fixé selon une grille OFS (zone, surface, performance énergétique, stationnement…). Cette économie frontale améliore la capacité d’achat sans allonger indéfiniment la durée de crédit. Pour objectiver les charges futures, consultez nos Programmes  et les Guides .

Redevance foncière

La redevance rémunère l’usage du foncier et la mission de l’OFS. Elle est mensuelle, modérée et peut être indexée selon le bail. Additionnez-la systématiquement à la mensualité de crédit pour juger de l’effort global. Une redevance bien calibrée maintient l’avantage de prix sans dégrader la trésorerie.

Autres charges

Prévoyez les charges de copropriété (si collectif), l’assurance, l’entretien courant et la taxe foncière (souvent sur la partie bâtie). Un immeuble RE2020 avec des parties communes sobres limite les frais. Passez en revue la Check-list investissement  pour ne rien oublier.

Financement & garanties

Prêt principal & PTZ

Le prêt principal est un crédit amortissable classique. Selon votre statut (primo-accédant, zones, revenus), vous pouvez mobiliser un PTZ pour réduire la part financée au taux du marché. Les banques habituées au BRS apprécient la lisibilité du cadre (plafonds, redevance, revente encadrée). Pour préparer le rendez-vous bancaire, suivez notre Guide financement  et, au besoin, demandez une Étude personnalisée .

Garanties & assurance

Selon la politique de l’établissement, le financement s’accompagne d’une caution ou d’une hypothèque, et d’une assurance emprunteur. L’acte notarié intègre les clauses BRS (bail réel, redevance, encadrement de revente). Conservez tous les documents (grille prix OFS, bail, notifications) pour d’éventuels contrôles.

Bail, droits & obligations

Durée et renouvellement

Le bail réel solidaire court jusqu’à 99 ans et se renouvelle à chaque mutation pour préserver l’accessibilité. Vous disposez d’un droit réel sur le bâti, transmissible/cessible sous conditions. Les travaux lourds (transformation) requièrent les accords nécessaires (copropriété, urbanisme, OFS). Pour les règles de vie en copro, reportez-vous à nos Guides pratiques .

Location et occupation

Principe : occupation en résidence principale. La location est strictement encadrée et suppose des dérogations expressément prévues au bail (cas limités). Votre conseiller BRS vous éclaire sur les exceptions, y compris en cas de mobilité professionnelle.

Revente, succession, sortie du dispositif

Revente plafonnée

La revente est plafonnée selon la formule OFS (généralement indexation maîtrisée) et conditionnée à l’agrément du nouvel acquéreur (plafonds de ressources, résidence principale). Cela sécurise la vocation sociale et limite la spéculation. Avant tout projet de revente, anticipez le calendrier avec le notaire et informez l’OFS. Pour les étapes, suivez la Check-list investissement .

Succession & sortie

En cas de succession, les ayants droit doivent respecter les conditions du bail (résidence principale, plafonds). Une sortie du BRS par rachat du foncier n’est possible que dans certains cadres locaux (rare). À défaut, la logique du BRS est de pérenniser l’accession abordable.

Choisir le bon programme BRS : critères & stratégies

• Adresse : proximité transports, écoles, services → limite la vacance et sécurise la revente encadrée.
• Produit : plan efficace, espaces extérieurs, stationnement rationnel, DPE performant (charges basses).
• Redevance : proportionnée à la valeur foncière locale, prévisible (indexation, modalités).
• Charges : copro « sobre », équipements collectifs à entretien maîtrisé.
• Capacité d’achat : articulation prix encadré + PTZ + durée de crédit.

Hésitation entre BRS et accession libre ou d’autres cadres (LLI/locatif) ? Parcourez le Tableau comparatif  et ciblez des Programmes  alignés avec votre budget.

Cas pratiques (exemples pédagogiques)

Exemple A — T2 BRS en métropole tendue

Hypothèses : prix encadré 185 000 € (marché libre 225 000 €) · redevance 120 €/mois · charges copro 70 €/mois · PTZ mobilisable. L’effort global (crédit + redevance + charges) reste inférieur à un loyer de marché équivalent, avec une visibilité sur la revente plafonnée. Pour sélectionner des opérations proches de ces paramètres, explorez nos Programmes .

Exemple B — T3 familial en 1ʳᵉ couronne

Hypothèses : prix encadré 235 000 € (libre 280 000 €) · redevance 150 €/mois · stationnement inclus · DPE A/B. La combinaison qualité d’usage + charges basses permet de préserver le pouvoir d’achat sur la durée. À confronter à votre budget dans le cadre d’une Étude personnalisée .

Exemple C — Revente 8 ans après

Hypothèses : revente encadrée selon la formule OFS · nouvel acquéreur éligible · délai de commercialisation court grâce à l’adresse. Le dispositif protège contre la spéculation et favorise la liquidité sociale du bien. Pour préparer les pièces (bail, notifications OFS, diagnostics), suivez le Guide pratique .

Erreurs fréquentes à éviter

• Oublier la redevance dans le budget global (crédit + redevance + charges).
• Ignorer les plafonds (ressources, prix, revente) : le BRS est un cadre régulé.
• Surestimer la plus-value future : la revente plafonnée est voulue pour pérenniser l’accession.
• Sous-qualifier le produit (DPE médiocre, charges élevées) → effort mensuel dégradé.
• Négliger la documentation (bail, grille OFS, décisions de copro) : gardez un dossier complet.

Pour fiabiliser votre dossier et écarter les points de friction (redevance, clauses de bail, copro), appuyez-vous sur la Check-list investissement  et nos Guides .

Check-list d’achat BRS (10 étapes)

1. Éligibilité : vérifiez vos ressources et la condition de résidence principale.
2. Adresse : transports, écoles, services, dynamique de quartier.
3. Programme : DPE performant, plan optimisé, espaces extérieurs, stationnement.
4. Prix : conformité à la grille OFS et au budget.
5. Redevance : montant, indexation, modalités de paiement.
6. Charges : copro, assurance, taxe foncière, entretien courant.
7. Financement : prêt principal, PTZ le cas échéant, assurance.
8. Notaire : clauses du bail réel, servitudes/annexes, planning d’acte.
9. Pièces : identités, avis d’imposition, justificatifs de revenus, accord bancaire.
10. Suivi : archivage (bail, lettres OFS, PV de copro), préparation à la revente encadrée.

Besoin d’un avis neutre sur votre dossier (plafonds, redevance, charges, financement) ? Ouvrez une Étude personnalisée  et explorez les Programmes BRS  disponibles.

Mini-conclusion

Le BRS est un accélérateur d’accession : prix encadré, effort maîtrisé (via la redevance), financement facilité (PTZ selon cas) et revente sécurisée. Pour réussir, soignez l’adresse, la qualité du produit et l’équilibre budget/redevance, et gardez un dossier irréprochable. Prochaine étape : parcourir les Programmes  et demander votre Étude personnalisée .