Cas pratiques 2026 : 3 profils (TMI 30 %, primo-accédant, SCI IS) — effet PTZ, amortissement et choix du bail sur le cash-flow net

1) Contexte — 2026, l’année des arbitrages “produit × prix × papier”

Les tendances 2026 poussent à des montages pragmatiques : logements performants (DPE A–D), charges contenues, loyers positionnés sur la médiane du quartier et papier irréprochable (bail, EDL, diagnostics, quittances). Le trio PTZ/Amortissement/Bail vous sert si — et seulement si — le produit est sain. Commencez par une shortlist par ville/typologie via Programmes (/programmes), puis validez la sensibilité loyer/vacance/impôt dans le Simulateur (/simulateur).

2) Définitions rapides — Les leviers qui font bouger le cash-flow

2.1 PTZ (primo-accédant)

Le PTZ complète le financement de la résidence principale performante : différé et mensualités contenues, donc une capacité à constituer l’épargne et à préparer un futur locatif. Pour cadrer la quotité et la mensualité, passez par le Simulateur (/simulateur).

2.2 Amortissement (bailleur privé au réel / SCI IS)

En réel foncier côté bailleur privé, l’amortissement du bâti (hors foncier) lisse l’imposable. En SCI IS, l’amortissement est comptable, avec fiscalité des bénéfices à l’IS et des distributions (dividendes). L’intérêt : rapprocher la fiscalité du cash-flow économique.

2.3 Choix du bail (nu vs meublé)

Le nu valorise la stabilité (turnover plus bas) et l’alignement avec le réel foncier. Le meublé (LMNP) maximise souvent le loyer facial mais suppose plus d’équipement et parfois une rotation plus rapide. Votre marché local tranche : testez-le via Programmes (/programmes) et arbitrez dans le Simulateur (/simulateur).

3) Conditions & méthode — Avant de chiffrer, sécuriser les fondamentaux

• Produit : DPE solide, copropriété saine, charges maîtrisées.
• Prix/loyer : médiane du quartier (éviter +40–50 € “papier” qui créent de la vacance).
• Trésorerie : réserve d’imprévus 5–10 % en VEFA ou en travaux.
• Sortie : seuil €/m² et fenêtre 10–15 ans écrits noir sur blanc.

Besoin d’un calibrage personnalisé (assiette, ordres d’imputation, rétroplanning) ? Demandez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

4) Cas pratique #1 — Investisseur au TMI 30 % : nu au réel vs meublé (LMNP) vs “neuf amorti”

Hypothèses : T2 en zone tendue, prix acte 260 000 € (foncier 20 %) ; loyer marché nu 900 €/mois, meublé 980 €/mois ; charges non récupérables 110 €/mois ; intérêts 5 000 €/an ; vacance prudente 1 mois/an. Objectif : cash-flow lisible et TRI stabilisé.

Option A — Nu au réel (bailleur privé)

Atouts : imputation charges + intérêts + amortissement du bâti (hors foncier) → assiette lissée, vacance souvent plus courte qu’en meublé “étudiant”. Vigilance : calibrer correctement la base amortissable (prix hors foncier) et la ventilation des charges. Mesurez l’effet net dans le Simulateur (/simulateur).

Option B — Meublé (LMNP)

Atouts : loyer facial +80 € ; amortissements comptables LMNP. Vigilance : équipements, rotation, frais de remise en état. Dans des quartiers “étudiants”, prévoir un mois de vacance. Comparez la performance sur 10–15 ans dans le Simulateur (/simulateur).

Option C — Neuf RE2020 amorti (réel)

Atouts : charges maîtrisées, DPE A/B, faible vacance ; base d’amortissement lisible, prévisibilité des flux. Vigilance : appels de fonds VEFA et échéancier. Sélectionnez 2–3 résidences dans Programmes (/programmes).

Décision-type : si le quartier porte une demande “long séjour”, le nu au réel amorti lisse mieux l’imposable à TMI 30 % avec moins de frictions opérationnelles.

5) Cas pratique #2 — Primo-accédant : PTZ + plan d’achat “RP stratégique”

Hypothèses : T3 neuf 330 000 € en ville desservie ; quotité PTZ utile (différé) ; mensualité cible maîtrisée ; charges contenues ; horizon 7–10 ans puis éventuelle bascule en locatif. Objectif : sécuriser la résidence principale, stabiliser la facture (DPE A/B) et préparer un futur investissement.

Étapes clés

• Simuler la quotité et la mensualité globale avec le PTZ → Simulateur (/simulateur).
• Choisir la typologie (T3) en cohérence avec l’horizon familial.
• Anticiper la revente (ou bascule locative) à 7–10 ans : DPE fort, quartier profond.

Décision-type : le PTZ libère souvent suffisamment de capacité pour viser une meilleure adresse (charges plus stables, revente plus liquide) — un choix qui sur-performe sur 10 ans par rapport à un T2 excentré. Shortlistez dans Programmes (/programmes) et validez l’échéancier VEFA.

6) Cas pratique #3 — Patrimonial en SCI à l’IS : panier de 2–3 lots standardisés

Hypothèses : 3 × T2 à 245 000 € (foncier 20 %) ; loyers 850–900 €/mois ; charges 100–120 €/mois ; vacance 0,8–1 mois/an. Objectif : capitaliser et réinvestir les excédents via l’IS, distribution modérée.

Clés de réussite

• Amortissements comptables du bâti (hors foncier), comptabilité à l’IS.
• Standardisation des lots (mêmes résidences/quartiers) pour mutualiser la gestion.
• Plan de réemploi des excédents (rachat périodique d’un lot).

Décision-type : si vous privilégiez la prévisibilité et le réinvestissement, la SCI IS fonctionne bien sur un panier “liquide” RE2020. Pour comparer avec un nu au réel hors société, passez par le Simulateur (/simulateur) et sourcez via Programmes (/programmes).

7) Tableau de décision — Quand choisir quel montage ?

Objectif “flux lisible” (TMI 30 %)

Privilégier nu au réel avec amortissement du bâti sur des T2/T3 liquides (vacance courte). Le meublé est pertinent si la demande locale est profondément meublée (rotation maîtrisée). Vérifiez la sensibilité vacance/loyer dans le Simulateur (/simulateur).

Objectif “sécurité de vie” (primo-accédant)

Viser RP performante (DPE A/B), PTZ optimisé et charges basses. Ce choix augmente la liquidité de revente et prépare la bascule vers un futur locatif. Parcourez Programmes (/programmes) pour comparer quartiers.

Objectif “capitalisation & réemploi” (SCI IS)

Standardiser des lots RE2020, amortir au long cours, réinvestir les excédents. Écrire une politique de distribution et des seuils d’arbitrage (€/m², TRI) dès le jour 1. Cadrage : Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

8) Erreurs à éviter — 8 pièges qui ruinent le TRI

• Sur-tarifer le loyer (vacance et turnover).
• Négliger le DPE et les charges de copro (locabilité et trésorerie).
• Oublier la ventilation foncier/bâti (base d’amortissement sous-optimisée).
• Sous-dimensionner la réserve VEFA/travaux (5–10 %).
• Ne pas documenter (bail, EDL, diagnostics, quittances, factures).
• Reporter la sortie : pas de seuils €/m² ni fenêtre 10–15 ans.
• Confondre micro vs réel : testez toujours les deux.
• Ignorer la profondeur de marché : ciblez transports/emplois/services.

Besoin d’un œil expert pour verrouiller vos dossiers ? Lancez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee) et confrontez vos scénarios dans le Simulateur (/simulateur).

9) Check-list opérationnelle — Passer de l’intention à l’exécution

1. Shortlister 2–3 actifs par ville/typologie → Programmes (/programmes).
2. Fixer l’objectif & l’horizon (cash-flow vs capitalisation, 7/12/15 ans).
3. Tester 3 régimes (nu réel, meublé, SCI IS) + PTZ pour RP → Simulateur (/simulateur).
4. Écrire les seuils (€/m², TRI net, vacance max) et la fenêtre de sortie.
5. Planifier la trésorerie (appels de fonds, intercalaires, chantier) & réserve 5–10 %.
6. Sécuriser le “papier” (bail, EDL, diagnostics, quittances, factures).
7. Préparer la mise en location (annonces, photos, loyer médian).
8. Revue annuelle des KPI (occupation, loyer net, charges, écarts au plan).

10) Mini-conclusion — La bonne combinaison pour 2026

Le “secret” n’est pas un dispositif miracle, mais la combinaison qui colle à votre profil : PTZ pour sécuriser la RP (ou libérer une adresse), amortissement pour lisser l’imposable au réel (ou en SCI IS), et bail ajusté au marché (nu vs meublé). Choisissez un produit performant, positionnez le prix au marché et soignez le papier : votre cash-flow net s’en ressent immédiatement, votre TRI aussi.

Prêt à passer à l’action ? Comparez des résidences éligibles dans Programmes (/programmes), chiffrez vos cas dans le Simulateur (/simulateur) et faites-vous accompagner via une Étude personnalisée (/etude-personnalisee). Une question pointue ? Prenez Contact (/contact).