Le statut LMNP permet de louer un logement équipé « prêt à vivre » sous le régime des BIC. Au réel, vous déduisez les charges et amortissez l’immeuble (hors terrain) ainsi que le mobilier, ce qui réduit fortement l’imposition pendant de nombreuses années. À la clé : loyers souvent supérieurs au nu, meilleure attractivité et pilotage fin de la trésorerie. Ce guide explique les définitions, les conditions, le fonctionnement fiscal, les stratégies et propose des exemples chiffrés pour décider vite… puis passer à l’action (voir Programmes LMNP ) et lancer le Simulateur.
Parcourez des opérations cœur de ville avec meublés clé en main et calendrier compatible avec l’avantage fiscal.
Découvrir les programmes ou tous nos ProgrammesUn logement est meublé s’il permet au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur avec compartiment congélation, four ou micro-ondes, table/chaises, rangements, luminaires, ustensiles/vaisselle en nombre suffisant, matériel d’entretien… Cette liste « planche » sert de base pratique : un mobilier incomplet expose au risque de requalification en location nue, avec la fiscalité qui s’y applique. Pour cadrer l’offre et la vacance, adaptez l’équipement au standing local (ex. : lave-linge près d’un campus, lave-vaisselle pour actifs).
Le LMNP est un statut non professionnel. Les recettes sont imposées en BIC et, au réel, l’amortissement ne crée pas de déficit imputable au revenu global : il ramène le résultat à 0 € et l’excédent se reporte sur les années suivantes. Le LMP concerne les revenus meublés professionnels (seuils/conditions) et obéit à des règles différentes (plus-values, social, IFI). Pour votre arbitrage, voyez le Tableau comparatif (/tableaux/comparatifs) et testez vos paramètres dans le Simulateur .
Le bail meublé « classique » est conclu pour 1 an (ou 9 mois pour un étudiant), avec un dépôt de garantie jusqu’à 2 mois de loyer hors charges. Le locataire peut donner congé avec 1 mois de préavis ; le bailleur est encadré par la loi. Les loyers peuvent être indexés via l’IRL. Côté obligations : diagnostics, état des lieux, assurance PNO, GLI en option. En résidence gérée (étudiante, senior, affaires, Ehpad), on signe un bail commercial avec l’exploitant : loyer contractuel, prestations de services, clauses techniques à auditer (répartition travaux, indexation, sortie de bail).
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes (simplicité déclarative). Il devient vite sous-optimal lorsque vous avez des charges et surtout des amortissements potentiellement supérieurs à cet abattement. En clair : dès qu’il y a acquisition récente, mobilier, frais ou intérêts, le réel prend l’avantage. Vérifiez-le dans le Simulateur
Au réel, vous déduisez les charges (intérêts, assurance, gestion, entretien…) et vous pratiquez des amortissements sur l’immeuble (hors terrain) et le mobilier. Dans la pratique, ces amortissements neutralisent souvent le résultat BIC pendant des années, ramenant l’impôt à ~0 €. L’excédent d’amortissements se reporte sans limite et servira plus tard, lorsque les intérêts auront baissé. Ce régime suppose une comptabilité BIC (souvent avec expert-comptable), mais il optimise durablement l’effort d’épargne. Pour un pas-à-pas, explorez nos Programmes.
Le principe : séparer la valeur du terrain (non amortissable) de l’immeuble (amortissable), et amortir le mobilier sur des durées courtes (3–10 ans selon la nature). L’objectif n’est pas de créer un déficit global (l’amortissement ne s’y prête pas), mais de ramener chaque année votre résultat BIC proche de 0 €. C’est ce mécanisme qui fait la force du LMNP en régime réel.
Bon réflexe : recenser précisément vos composants (gros œuvre, second œuvre, équipements) et documenter les factures pour justifier le plan d’amortissement. En parallèle, calibrer l’offre (photos pro, équipement complet, loyer conforme aux attentes locales) pour sécuriser les revenus. Pour les arbitrages par ville/quartier, commencez par Programmes et confrontez vos hypothèses dans le Simulateur .
Le meublé d’habitation « classique » est hors champ TVA. En revanche, les résidences gérées (étudiantes, seniors, affaires, Ehpad) peuvent être assujetties à la TVA avec, sous conditions, récupération de TVA à l’acquisition (sur le prix HT). Cela implique un horizon long et des règles de régularisation en cas de revente/changement d’affectation. Le bail est commercial (9 ans typiquement) : auditez l’exploitant, l’indexation, la répartition des travaux et les clauses de sortie. Pour vous positionner, voyez Programmes – Résidences gérées et la page Guide – LMNP en résidence ).
Nous calibrons l’assiette, simulons la réduction par année, planifions les flux (appels de fonds, intérêts) et la mise en location.
Demander mon étude ou être rappeléValidez la demande (typologies, loyers, tension) et l’adresse (transports, services, bassin d’emplois). En urbain tendu, un T1/T2 bien meublé, lumineux et fonctionnel cible étudiants/jeunes actifs avec une vacance minimale. Pour passer du macro au concret, parcourez Programmes et utilisez le Tableau comparatif entre LMNP, nu et dispositifs fiscaux.
Pensez taux/assurance, durée, différé éventuel (travaux/ameublement), et plan de financement du mobilier. Modélisez vos annuités, intérêts, loyers, charges et amortissements pour valider l’effort d’épargne cible. Le Simulateur intègre ces composantes et vous oriente sur le choix de régime (micro vs réel).
Au-delà de la liste minimale, ajustez par segment : lit 140/160 avec bon matelas, rangement optimisé, plan de travail suffisant, coin bureau (si cible étudiants/télétravail), luminaire agréable, rideaux occultants. Un pack photo de qualité et une annonce soignée réduisent la vacance. Inspirez-vous de la Check-list LMNP (/checklists/lmnp) pour ne rien oublier.
Choisissez la gestion (autonome, agence, résidence gérée), paramétrez le bail, l’indexation IRL, l’assurance PNO et éventuellement une GLI. En résidence, vérifiez le bail commercial (durée, indexation, charges, travaux). Les Guides pratiques détaillent les points d’attention par cas.
Pour chaque voie, challengez les hypothèses (loyers, charges, vacance) dans le Simulateur et confrontez-les aux Programmes disponibles.
Hypothèses : prix acte-en-main 180 000 € · mobilier 6 000 € · loyers bruts 11 400 €/an · charges 2 900 € · intérêts 3 600 € · amortissements ~6 800 €. Les amortissements ramènent le résultat BIC ≈ 0 €, neutralisant l’impôt sur plusieurs années. Vérifiez le point mort exact dans le Simulateur et découvrez des Programmes proches .
Hypothèses : prix HT 120 000 € (+ TVA potentiellement récupérable) · loyer bail ~4,2 % HT/an indexé · régime BIC réel + TVA gérée selon les règles du bail. Analysez l’exploitant, la répartition des travaux et les clauses de renouvellement. Pour une sélection à jour, voir Programmes – Résidences .
Hypothèses : loyers bruts 24 000 €/an · charges 6 500 € · intérêts 7 000 € · amortissements ~10 000 €. Le résultat BIC est ramené ~à zéro via l’amortissement ; la trésorerie dépend de la densité de loyers et d’une gestion rigoureuse (turnover, états des lieux). Utilisez la Check-list LMNP pour verrouiller l’organisation.
Renseignez les paramètres clés (travaux, échéancier, profil fiscal) et visualisez l’avantage par année et l’impact sur la trésorerie.
Lancer la simulation ou voir les Programmes éligiblesAvant signature, passez en revue la Check-list LMNP et, si besoin, demandez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee) pour sécuriser le montage.
Pour visualiser les impacts par scénario, parcourez le Tableau comparatif (/tableaux/comparatifs) et nos Programmes LMNP .
Le LMNP conjugue loyers attractifs et fiscalité intelligemment optimisée grâce au régime réel et aux amortissements. En ciblant une adresse porteuse, un équipement irréprochable et un bail bien paramétré, vous sécurisez la vacance et votre trésorerie. Prochaine étape : parcourir les Programmes, lancer le Simulateur et demander votre Étude personnalisée .
Un expert valide votre périmètre, la faisabilité, le calendrier et la stratégie de mise en location.
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SupInvest - DORIC GROUPE (Siège social)
12, rue Pierre Aimé Lair - 14000 CAEN
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