Démembrement : pourquoi y penser en 2025 ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (coque patrimoniale) de l’usufruit (droit d’usage et de percevoir les loyers). C’est un levier puissant pour capitaliser sans revenus imposables côté nu-propriétaire et sécuriser des flux côté usufruitier. Deux usages dominent : le démembrement viager (familial, pour transmettre à coût maîtrisé) et le démembrement temporaire (15–20 ans) très utilisé en Usufruit Locatif Social (ULS). Ce guide vous donne un plan d’action clair (définitions, conditions, fonctionnement, stratégies, exemples chiffrés, erreurs à éviter et check-list) pour décider et passer à l’action : voir les Programmes  et lancer le Simulateur .

Définitions & périmètre

Pleine propriété = NP + US

La pleine propriété se décompose en nue-propriété (NP) et usufruit (US). Le nu-propriétaire détient la substance du bien et ne perçoit pas de loyers ; l’usufruitier peut occuper ou louer et encaisse les loyers. C’est la base de montages tels que l’ULS où l’exploitant (souvent bailleur social) prend l’usufruit et gère intégralement la location pendant que l’investisseur acquiert la NP à prix décoté. Pour situer ce mécanisme par rapport aux autres cadres, consultez le Tableau comparatif  et les Guides .

Qui paie quoi ? (mémo pratique)

• Loyers/IR : l’usufruitier perçoit et déclare (nu → foncier, meublé → BIC). Le nu-propriétaire n’a aucun revenu.
• IFI : en principe, c’est l’usufruitier qui intègre la valeur en pleine propriété à l’IFI ; le nu-propriétaire n’intègre pas ce bien (sauf cas particuliers).
• Charges : l’entretien courant pèse sur l’usufruitier ; les grosses réparations (art. 606 C. civ.) incombent au nu-propriétaire (aménageable contractuellement).
• Taxe foncière : propriétaire par principe ; en ULS, elle est souvent mise à la charge de l’usufruitier par convention.

En structuré (ULS/ULI), la convention affecte clairement entretien, vacance, impayés et restitutions. Pour la partie locative (nu/meublé), voir Guide – LMNP ) et Guide – Déficit foncier .

Conditions & cadres d’usage

Démembrement viager (famille)

On transmet la nue-propriété (donation) tout en conservant l’usufruit. Intérêt : droits réduits grâce au barème (valeur de l’usufruit dépend de l’âge), maintien des loyers chez le donateur, effet IFI concentré chez l’usufruitier. C’est un outil patrimonial de long terme. Comparez avec des solutions de Transmission  et, pour l’investissement locatif rénové, avec Malraux  ou MH .

Démembrement temporaire (15–20 ans)

Très utilisé en ULS : l’usufruitier (bailleur) exploite le bien et supporte la gestion (vacance/impayés/entretien), l’investisseur achète la NP à 55–65 % de la pleine propriété (selon durée/produit), ne perçoit pas de loyers donc pas d’IR/PS ni, en principe, d’IFI sur le bien, puis récupère gratuitement la pleine propriété à terme. Pour un cadre précis, voir Guide – ULS  et les Programmes Démembrement .

Fonctionnement pas-à-pas (montage ULS)

1) Sélection adresse & produit

Privilégiez des quartiers liquides (transports, emplois, écoles), des typologies T2/T3 « universelles » et des copropriétés sobres en charges. Validez la retombée à terme (15–20 ans) grâce à des fondamentaux pérennes. Démarrez par Programmes Démembrement  et comparez via le Tableau comparatif .

2) Convention & répartition des charges

La convention précise l’entretien courant et la remise en état à la restitution, la taxe foncière, la gestion de la vacance et des impayés. Visez une répartition claire et opposable. Les diagnostics et obligations (DPE, sécurité) restent cadrés par l’usufruitier exploitant.

3) Acquisition de la NP & financement

On achète la NP à prix décoté (barème interne programme selon durée/produit). Le financement est possible à crédit mais sans loyers en face : anticipez la capacité d’emprunt, l’assurance et la trésorerie. Modélisez le plan dans le Simulateur .

4) Période d’usufruit

0 gestion côté NP : pas de loyers, pas d’IR/PS, en principe pas d’IFI. Côté usufruitier : bail, indexation, entretien, vacance, impayés. Un reporting régulier facilite la relation copropriété.

5) Restitution & stratégie à terme

À l’échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni fiscalité de reconstitution. Le bien peut être loué (nu/LMNP selon cas), conservé (usage familial) ou cédé. Comparez les scénarios dans le Simulateur  et nos Guides pratiques .

Stratégies & arbitrages

• Profil TMI élevé / IFI : la NP capitalise sans IR/PS et, en principe, hors IFI → performance nette et prévisible.
• Recherche de simplicité : 0 gestion pendant 15–20 ans, focus sur la qualité de l’adresse et la décote.
• Comparatif : opposez NP (capitalisation) à LMNP (/guides/lmnp) (cash-flow + amortissements) et à Déficit foncier (année travaux en nu).
• Transmission : en viager, la donation de NP réduit la base taxable tout en conservant les loyers chez le donateur.

Pour un cadrage neutre, confrontez vos hypothèses dans le Simulateur  et échangez via Nous contacter .

Exemples chiffrés pédagogiques

Exemple A — Achat de NP 15 ans (ULS)

Hypothèses : valeur pleine propriété 300 000 € · décote NP 60 % → investissement 180 000 € · loyers perçus par l’usufruitier (0 € côté NP) · horizon 15 ans. Valeur à terme (hypothèses de revalorisation) : +1 %/an ≈ 330 000 € (multiple 1,83 x, rendement annualisé ~4,1 % hors frais) | +2 %/an ≈ 404 000 € (~5,5 %). L’intérêt tient à la décote, à l’adresse et à l’absence d’IR/PS pendant la période. Testez vos paramètres dans le Simulateur  et comparez des Programmes .

Exemple B — Donation de NP (viager familial)

Hypothèses : valeur pleine propriété 400 000 € · conservation de l’usufruit par le donateur · base taxable calculée uniquement sur la valeur de la NP (barème selon âge) après abattements. Effets : droits réduits, maintien des loyers chez l’usufruitier, concentration de l’IFI chez ce dernier. À articuler avec vos objectifs successoraux dans le Guide – Transmission .

Exemple C — Revente après restitution

Hypothèses : NP acquise 200 000 € (15 ans), revente 2 ans après restitution à 360 000 € → plus-value calculée sur valeur vendue – prix d’acquisition de la NP (majorations possibles : frais, certains travaux), avec abattements pour durée. Cas à simuler selon vos dates/valeurs dans le Simulateur .

Erreurs fréquentes à éviter

• Sous-estimer l’horizon : la NP est un placement de capitalisation, pas un générateur de cash-flow annuel.
• Décote incohérente avec la durée/qualité du produit : exigez une méthodologie claire (barème interne, restitution).
• Contrat flou : obligations d’entretien, de restitution et répartition des charges doivent être écrites et opposables.
• Produit inadapté : petites surfaces excentrées ou copro à charges lourdes = revalorisation moindre.
• Financement mal calibré : pas de loyers → vérifiez endettement, assurance et coussin de trésorerie.
• Oublier la fiscalité de la plus-value post-restitution : anticipez abattements et majorations (frais, travaux éligibles).

Pour sécuriser le montage, appuyez-vous sur la Check-list investissement  et confrontez vos options à notre Tableau comparatif .

Check-list express (investisseur NP)

1. Adresse & marché : tension locative, projets urbains, profondeur de la demande à 15–20 ans.
2. Produit : T2/T3 « universels », copro saine, charges maîtrisées, DPE solide.
3. Usufruitier : solidité financière/organisationnelle, clauses d’entretien et de remise en état.
4. Décote : cohérente avec durée et qualité (barème explicité).
5. Financement : capacité sans loyers, assurance, réserve d’aléas 10–15 %.
6. Fiscalité : IR/PS nuls pendant la période côté NP, principe d’exonération IFI sur le bien démembré.
7. Sortie : location (nu/LMNP), conservation familiale ou vente → scénarios à tester.
8. Documentation : convention, preuves de paiement, PV, photos, suivi copro.

Besoin d’un avis sur votre dossier ? Décrivez vos paramètres dans l’Étude personnalisée  et parcourez les Programmes Démembrement .

Mini-conclusion

Le démembrement aligne simplicité de gestion, efficience fiscale (NP sans IR/PS et, en principe, hors IFI) et visibilité patrimoniale (restitution certaine). La réussite tient à l’adresse, à la décote, aux clauses contractuelles et à votre horizon. Étape suivante : parcourir les Programmes , lancer le Simulateur  et demander votre Étude personnalisée .