Statut du bailleur privé 2026 : amortissement 2 %/an sur le neuf — règle, conditions, plafonds, cas chiffrés

1) Contexte & philosophie — Faire simple, flécher vers le neuf performant

Le principe de l’amortissement forfaitaire vise à mieux aligner l’imposition des revenus fonciers sur la réalité économique d’un logement neuf : un actif à forte durée de vie utile, plus sobre énergétiquement, générant des charges d’exploitation et des intérêts au démarrage. En autorisant la déduction 2 %/an du prix (hors foncier), le législateur crée une dégressivité naturelle de l’imposable, à la manière d’une “usure comptable” de l’actif. Bénéfices attendus : VISIBILITÉ (formule simple), PRÉVISIBILITÉ (projection multi-annuelle), INCITATION à la qualité (RE2020, charges maîtrisées).

Pour repérer des résidences bien placées et aux charges contenues, parcourez Programmes (/programmes), puis mesurez l’effet exact sur votre impôt dans le Simulateur (/simulateur).

2) Définitions — Ce qui entre (et n’entre pas) dans la base amortissable

2.1 Prix “hors foncier”

La fraction amortissable correspond au prix d’acquisition du logement hors valeur du terrain. En pratique, le foncier n’est pas amortissable. La clé est donc de disposer d’une ventilation prix (bâti / foncier) suffisamment documentée au compromis ou à l’acte, surtout en VEFA.

2.2 Logements visés

Le dispositif cible les biens neufs ou en VEFA, situés en immeubles d’habitation collectifs, acquis à compter de 2026. La location doit être nue (non meublée), à usage d’habitation principale du locataire, de manière effective et continue. L’occupant ne peut être un membre du foyer fiscal du bailleur. Validez la conformité de votre projet via une Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

3) Conditions & plafonds — Cadre d’application à respecter

3.1 Conditions d’éligibilité usuelles

• Nature du bien : logement neuf/VEFA en collectif, respectant les normes énergétiques en vigueur (RE2020).
• Destination : location nue, résidence principale du locataire, baux conformes et quittances.
• Temporalité : acquisitions à compter de 2026, avec amortissement annuel de 2 % pendant la détention.

3.2 Plafonds & interactions

• Assiette : prix du bâti uniquement (hors terrain). L’amortissement n’est pas un cash-out mais une déduction fiscale.
• Non-cumul : le mécanisme n’est pas combinable avec d’autres régimes spécifiques sur la même assiette (ex. : certains régimes de réduction d’impôt). Arbitrage à conduire au cas par cas.
• Régime : application dans le réel foncier, aux côtés des charges déductibles (gestion, assurance, intérêts…).

Pour arbitrer en sécurité (réel vs micro, cumulabilité, ordre de priorité des déductions), demandez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee) et testez vos hypothèses dans le Simulateur (/simulateur).

4) Fonctionnement — Comment se calcule l’amortissement de 2 %/an

4.1 Formule simplifiée

Amortissement annuel = 2 % × (prix d’acquisition hors foncier). Exemple : prix acte 300 000 € dont foncier 60 000 € → base amortissable 240 000 € → 4 800 € déduits chaque année (en plus des charges/ intérêts déductibles). Cette somme réduit vos revenus fonciers imposables et donc l’IR + prélèvements sociaux.

4.2 Priorité entre charges, intérêts et amortissement

En réel, on impute d’abord les charges (gestion, assurance, copro, taxe foncière, entretien) et les intérêts d’emprunt, puis l’amortissement jusqu’à neutraliser (dans la limite des règles de report applicables) l’assiette. L’objectif ne doit pas être le “zéro impôt” coûte que coûte mais la cohérence économique (cash-flow, trésorerie, vacance). Mesurez l’ordre d’imputation dans le Simulateur (/simulateur).

5) Stratégies — Choisir le bon produit, le bon loyer, la bonne durée

5.1 Produit & emplacement

Visez des résidences RE2020, charges maîtrisées, proches transports/emplois/services. Les T1/T2 en zones tendues sécurisent la vacance ; les T3/T4 bien situés ciblent la demande familiale. Shortlistez 2–3 lots pertinents via Programmes (/programmes).

5.2 Loyer cohérent & vacance

Restez au prix de marché : un loyer trop ambitieux allonge la vacance et dégrade le TRI. Calibrez toujours 1 mois de vacance frictionnelle dans vos simulations. Testez vos scénarios dans le Simulateur (/simulateur).

5.3 Horizon & sortie

L’amortissement s’apprécie sur la durée. Écrivez d’emblée votre plan de sortie : conservation long terme (revenus fonciers stabilisés) ou cession (cristallisation de la valeur). Formulez vos seuils (€/m², TRI net, cash-flow) dans une Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

6) Cas chiffrés — Mesurer l’impact de l’amortissement 2 %/an

6.1 Cas A — T2 neuf RE2020 (investisseur particulier)

Données : prix acte 260 000 € (foncier estimé 20 %) → base amortissable 208 000 € ; loyer 900 €/mois ; charges (copro+assurances+gestion) 110 €/mois ; intérêts annuels 5 200 € ; TMI 30 % + PS. Amortissement : 2 % × 208 000 = 4 160 €/an. Effet : baisse de l’imposable foncier, réduction IR+PS, cash-flow net plus lisible les premières années. Stress test : vacance 1 mois/an et loyer ±50 € → TRI net sensible mais stabilisé par l’amortissement. Calibrez précisément dans le Simulateur (/simulateur).

6.2 Cas B — T3 famille (patrimonial, horizon 12–15 ans)

Données : prix acte 335 000 € (foncier 18 %) → base 274 700 € ; loyer 1 150 €/mois ; charges 140 €/mois ; intérêts 6 900 €/an. Amortissement : 2 % × 274 700 = 5 494 €/an. L’effet cumulatif sur 10–12 ans lisse l’imposable tout en améliorant la visibilité de trésorerie. Stress test : glissement de livraison de 3 mois (VEFA) → impact trésorerie à absorber. Cadrez l’échéancier dans une Étude personnalisée (/etude-personnalisee) et comparez d’autres lots via Programmes (/programmes).

6.3 Cas C — Panier de 3 lots standardisés

Données : 3 × T2, prix moyen 245 000 €, foncier 20 % → base 196 000 € par lot ; loyer 880 €/mois/lot ; charges 100 €/mois/lot. Amortissement : 3 × (2 % × 196 000) = 11 760 €/an. Bénéfice : mutualisation de la vacance et effet d’échelle sur l’assiette amortie. Scénarios : (A) conservation long terme, (B) cession d’1 lot pour réduire l’endettement. Tracez vos seuils de décision dans le Simulateur (/simulateur).

7) Erreurs à éviter — Les 5 pièges qui grèvent le TRI

• Oublier la ventilation foncier/bâti : sans ventilation défendable, vous minorez la base amortissable.
• Suroptimiser le loyer : 50 € de trop → vacance plus longue → TRI en baisse. Restez collé au marché.
• Ignorer les charges récurrentes : copropriété, assurance, taxe foncière… Elles s’imputent avant l’amortissement.
• Sous-estimer la vacance : prévoir 1 mois/an en hypothèse prudente, surtout première mise en location.
• Ne pas écrire la sortie : sans seuils (€/m², TRI, cash-flow), vous subissez le calendrier plutôt que de l’arbitrer.

Pour baliser votre trajectoire, demandez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee) et mettez vos hypothèses à l’épreuve du Simulateur (/simulateur).

8) Check-list opérationnelle — Passer de l’intention à l’exécution

1. Cadrer l’objectif : revenu net, diversification, horizon de détention → comparer des actifs via Programmes (/programmes).
2. Choisir le produit : résidence RE2020, charges maîtrisées, desserte (transports, emplois, services).
3. Ventiler le prix : établir une ventilation foncier/bâti robuste (base amortissable = bâti).
4. Régime fiscal : réel foncier avec charges + intérêts + amortissement 2 % → arbitrer vs micro sur le Simulateur (/simulateur).
5. Trésorerie : intégrer appels de fonds (VEFA), intérêts intercalaires, vacance, réserve imprévus 5–10 %.
6. Mise en location : loyer cohérent, bail conforme, état des lieux, quittances.
7. Suivi annuel : KPI (occupation, loyer net, dérive charges), mise à jour de vos seuils de sortie.

9) Mini-conclusion — Un “game-changer” si vous structurez bien votre dossier

L’amortissement 2 %/an sur le neuf apporte une prévisibilité fiscale précieuse : l’imposable suit une pente douce pendant que le logement, performant, limite vos charges et la vacance. La réussite tient à trois leviers : sélection exigeante (emplacement/RE2020), méthode (ventilation hors foncier, régime réel, simulations) et discipline (loyer marché, suivi, seuils d’arbitrage). Avec cette boîte à outils, vous pouvez transformer 2026 en point d’appui pour un rendement net durable.

Pour passer à l’action : cartographiez vos options dans Programmes (/programmes), chiffrez votre cas multi-annuel avec le Simulateur (/simulateur), puis obtenez un plan pas à pas via une Étude personnalisée (/etude-personnalisee). Une question pointue ? Prenez Contact (/contact).