LMNP vs location nue en 2026 : fin des avantages du meublé ? Comment arbitrer vos prochains achats

1) Définitions & rappels — Deux régimes, deux logiques économiques

1.1 LMNP : revenus BIC, réel avec amortissements

En LMNP, les loyers relèvent des BIC. Au réel, vous déduisez les charges (intérêts, assurance, copropriété, entretien, gestion) et pratiquez des amortissements sur le bien (hors terrain) et le mobilier. Résultat : une assiette imposable souvent très contenue pendant de longues années, en phase avec le cash-flow. Pour mesurer l’effet sur votre profil, passez par le Simulateur (/simulateur) et comparez des biens ciblés via Programmes (/programmes).

1.2 Location nue : revenus fonciers, micro vs réel

En location nue, les loyers sont imposés en revenus fonciers. Vous choisissez le micro (abattement forfaitaire) ou le réel (déduction des charges et, selon les orientations 2026, valorisation des travaux performants). Le réel devient pertinent dès qu’il y a financement, charges significatives et travaux. Calibrez votre arbitrage nu/LMNP dans le Simulateur (/simulateur).

2) 2026 : ce qui pourrait changer l’arbitrage

2.1 Poids des travaux performants en nu

Le sens de 2026 est d’aligner la fiscalité sur des travaux qui transforment réellement le bien (saut DPE, baisse de charges). C’est un point à haut impact : un ancien rénové et “re-performé” au réel peut redevenir extrêmement compétitif face au LMNP. Pour repérer des opérations structurées autour de ces objectifs, consultez Programmes (/programmes).

2.2 Meublé : avantage maintenu par l’amortissement (au réel)

Le réel LMNP avec amortissements reste un levier puissant pour lisser l’imposable et coller au cash-flow. Mais l’avantage final dépendra de votre TMI, des intérêts, de la vacance et du DPE (charges). D’où la nécessité de simuler année par année dans le Simulateur (/simulateur).

3) Méthode d’arbitrage en 6 étapes

Étape 1 — Objectif & horizon

Revenu net immédiat, capitalisation long terme, diversification géographique ? L’horizon (7, 12, 15 ans) influence le choix. Formalisez vos seuils (€/m², TRI net, vacance max). Pour cartographier des biens alignés avec vos objectifs, partez de Programmes (/programmes).

Étape 2 — Produit & DPE

Visez un DPE solide (neuf RE2020 ou ancien rénové performant), charges maîtrisées, quartiers profonds (transports, emplois, services). Un bon DPE réduit la vacance et stabilise le net. Évaluez l’impact DPE/charges dans le Simulateur (/simulateur).

Étape 3 — Loyer de marché & vacance

Indexez vos loyers au marché réel du quartier et prévoyez 1 mois de vacance la première année. Sur un T1/T2, 30–50 € d’écart au loyer peuvent basculer le TRI. Benchmarquez plusieurs lots via Programmes (/programmes).

Étape 4 — Fiscalité : micro vs réel

Testez micro vs réel dans les deux cadres (BIC vs foncier). En présence d’intérêts + charges + travaux (ou amortissements en LMNP), le réel l’emporte souvent. Comparez précisément dans le Simulateur (/simulateur).

Étape 5 — Trésorerie & intérêts

Intégrez intérêts, assurance, copro, gestion, taxe foncière, petites réparations et une réserve imprévus (5–10 %). Un montage gagnant préserve la trésorerie. Faites tourner les scénarios dans le Simulateur (/simulateur).

Étape 6 — Sortie

Conservation (flux retraite) ou cession (cristalliser la valeur) ? Fixez des seuils écrits et une fenêtre d’arbitrage (12–15 ans). Formalisez le plan de sortie dans une Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

4) Cas chiffrés 2026 — LMNP vs nue, selon typologies

4.1 T1 étudiant centre-ville — vacance frictionnelle

Hypothèses : prix 155 000 € + frais 11 000 € ; loyer 620 €/mois ; charges 70 €/mois ; gestion 7 % ; vacance 1 mois. LMNP réel : déduction intérêts + charges + amortissements (bien hors terrain + mobilier) → imposable très réduit sur les premières années, TRI stabilisé. Nue réel : si travaux performants (ex. isolation/chauffage) sont engagés au départ, l’assiette foncière peut être fortement réduite, rapprochant le net du LMNP. Simulez l’écart sur le Simulateur (/simulateur) et comparez des biens via Programmes (/programmes).

4.2 T2 jeune actif — quartier mixte

Hypothèses : prix 215 000 € + frais 15 000 € ; loyer 890 €/mois ; charges 95 €/mois ; gestion 6 %. LMNP réel : avantage amortissements marqué. Nue réel : avec intérêts + travaux ciblés (gain DPE mesurable), l’imposable peut être lissé sur plusieurs exercices. Sensibilité : loyer ±30 € et vacance 1 mois → impact TRI notable. Testez vos curseurs dans le Simulateur (/simulateur).

4.3 T4 colocation soignée — gestion plus technique

Hypothèses : prix 320 000 € + frais 22 000 € ; 3 colocataires × 480 €/mois ; charges communes 140 €/mois ; gestion 7 %. LMNP conserve un net compétitif grâce aux amortissements, mais la gestion (rotation, petites réparations, inventaire) grève la performance si mal organisée. En nue, l’effort porte sur la sobriété énergétique et la stabilité locative (familles/longue durée). Pour arbitrer sereinement, modélisez deux trajectoires complètes dans le Simulateur (/simulateur).

5) Bonnes pratiques — Ce qui fait la différence en 2026

5.1 DPE & charges avant tout

Un DPE performant et des charges maîtrisées gagnent souvent plus de points de rendement qu’un artifice fiscal. Priorisez la qualité thermique, la ventilation et l’équipement durable. Pour trouver des résidences alignées, passez par Programmes (/programmes) et validez l’impact dans le Simulateur (/simulateur).

5.2 Loyer marché & vacance courte

Loyers “ambitieux” = vacance + turnover = TRI en baisse. Stabilisez avec un loyer cohérent, des visuels pro, un process de sélection robuste (dossier, garant/GLI si besoin).

5.3 Comptabilité et pièces

LMNP : tenez vos tableaux d’amortissements, inventaire mobilier, factures. Nue réel : devis/factures détaillant les travaux performants et la traçabilité (photos avant/après). Pour structurer vos documents, demandez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

6) Erreurs à éviter — Les 6 pièges classiques

• Surpayer un micro-marché sans profondeur locative prouvée.
• Sous-estimer la vacance (prévoir 1 mois/an par prudence).
• Rester au micro par inertie alors que le réel (BIC ou foncier) est plus efficient.
• Négliger la ventilation (bien/terrain en LMNP ; travaux performants vs rafraîchissement en nue).
• Ignorer l’effet DPE/charges sur l’attractivité et le loyer net.
• Ne pas écrire la sortie (seuils €/m², TRI, fenêtre 12–15 ans).

7) Check-list opérationnelle — Décider et agir

1. Clarifier l’objectif (cash-flow vs capitalisation, diversification) et l’horizon.
2. Shortlister 2–3 biens par ville/typologie dans Programmes (/programmes).
3. Comparer LMNP vs nue : micro vs réel, amortissements vs travaux performants → Simulateur (/simulateur).
4. Stress tester : vacance 1 mois, loyer ±30–50 €, dérive charges +5 %.
5. Écrire la sortie : conservation/cession, seuils de décision.
6. Documenter : amortissements (LMNP), pièces travaux (nue réel), bail/état des lieux.
7. Valider : faites relire votre montage via une Étude personnalisée (/etude-personnalisee).

8) Mini-conclusion — Le “meilleur” régime est celui qui colle à votre bien… et à votre profil

En 2026, le LMNP conserve un atout majeur via l’amortissement au réel, mais la location nue au réel gagne du terrain dès lors que vous investissez dans des travaux performants et un DPE solide. L’arbitrage n’est pas idéologique : il est économique et documenté. Choisissez des actifs profonds (emplacement, DPE), fixez un loyer cohérent, simulez vos flux multi-annuels et écrivez votre plan de sortie. C’est cette méthode — plus que l’étiquette “meublé” ou “nu” — qui verrouille la performance.

Envie d’un cadrage pas à pas ? Parcourez Programmes (/programmes), lancez votre Simulateur (/simulateur) et demandez une Étude personnalisée (/etude-personnalisee) pour calibrer votre arbitrage selon votre TMI, votre financement et votre calendrier.