Comparatif 2025 : déficit foncier vs Malraux vs MH

Quel levier choisir en 2025 ? Le trio déficit foncier, loi Malraux et Monuments Historiques (MH) concentre l’essentiel des stratégies de rénovation patrimoniale. Chacun a sa logique fiscale, ses conditions d’entrée, ses risques et ses profils gagnants. L’objectif de ce guide est simple : transformer un sujet technique en parcours décisionnel clair (méthode, exemples chiffrés, check-list). Pour poser le contexte parmi les autres solutions, voir le Guide fiscal (/guide-fiscal/).

Contexte 2025 : pourquoi arbitrer maintenant ?

Hausse des exigences énergétiques, attractivité retrouvée des cœurs de ville, budgets travaux plus lisibles : la rénovation patrimoniale retrouve du sens… à condition de choisir le bon dispositif. En pratique : déficit foncier pour optimiser au fil de l’eau avec des travaux utiles, Malraux pour une réduction frontale sur restauration encadrée, MH pour une stratégie premium de longue durée. Pour un premier cadrage de périmètre, comparez via le Tableau comparatif (/guide-fiscal/comparatif-de-lois).

Définitions et mécaniques fiscales

Déficit foncier : la flexibilité rationnelle

Au réel foncier, lorsque vos charges (entretien/amélioration, gestion, assurance…) dépassent vos loyers, vous créez un déficit. La part hors intérêts est imputable sur le revenu global (dans la limite annuelle), le reste et les intérêts se reportent sur les revenus fonciers. Forces : souplesse, efficacité dès TMI 11 % et remise à niveau technique du bien. Pour positionner ce levier face aux autres, voir Guide fiscal (/guide-fiscal/).

Loi Malraux : réduction d’impôt puissante

Restauration en secteurs patrimoniaux (SPR/PSMV ou périmètres assimilés) avec réduction calculée sur les dépenses éligibles, dans une fenêtre pluriannuelle. Exige une location nue et un pilotage technique formel (autorisations, prescriptions). Atout majeur : choc fiscal immédiat quand la fenêtre de dépenses est bien cadrée. Vous pouvez sourcer des opérations en cœur de ville via Programmes (/programmes).

Monuments Historiques (MH) : puissance maximale

Immeubles classés/inscrits (ou assimilés). Imputation très large des dépenses de restauration/conservation selon le montage (location nue, ouverture au public…). Puissant mais complexe, avec des coûts élevés et un horizon long. Ce levier vise les projets d’exception (conservation, transmission).

Conditions d’entrée et périmètres

• Déficit foncier : bien ancien loué nu au réel, entretien/amélioration (pas de reconstruction/agrandissement), respect de l’engagement de location.
• Malraux : immeuble en secteur éligible, dossier de restauration validé, location nue, phasage des dépenses dans la fenêtre.
• MH : classement/inscription confirmé, prescriptions patrimoniales, calendrier souvent long, bail nu ou ouverture au public selon stratégie.

Pour vérifier l’adéquation de votre immeuble/cible avec le bon cadre et fixer la fenêtre de travaux, déclenchez une Étude personnalisée (/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

Fonctionnement opérationnel : pièces, calendrier, location

Pièces & conformité

Plans, devis détaillés, notices, photos avant/après, autorisations (le cas échéant), attestations d’avancement : la traçabilité documentaire est votre meilleure protection en cas de contrôle ou de requalification. Préparez un dossier unique par opération (indexé et daté). Une trame est disponible dans les Simulateurs (/simulateurs-reduction-deduction-impot/).

Calendrier de dépenses

Le timing gouverne l’avantage : fenêtre pluriannuelle pour Malraux, rythme de chantier pour MH, phasage à optimiser pour le déficit foncier (écrêter l’impôt sur plusieurs années). Anticipez un aléa 5–10 % sur les travaux.

Location et preuve de l’usage

Baux nus conformes, loyers au marché, quittances conservées. La qualité de la mise en location détermine autant l’avantage fiscal que la liquidité à la revente. Pour outiller votre parcours, passez par Programmes (/programmes).

Choix/stratégies : qui doit choisir quoi ?

• TMI 11–30 %, envie d’optimiser sans lourdeur : déficit foncier (travaux utiles, montée en puissance progressive).
• TMI 30–45 %, besoin d’un choc fiscal : Malraux (réduction frontale) ou MH (puissance maximale, horizon long).
• Appétence chantiers : modérée → déficit foncier ; élevée → Malraux ; très élevée/exception → MH.
• Horizon : 6–10 ans et plus → déficit foncier ; ≥ 9 ans → Malraux ; long terme/transmission → MH.

Besoin d’un arbre de décision personnalisé ? Lancez un double scénario dans le Simulateur (/simulateurs-reduction-deduction-impot/) et faites valider la trajectoire par une Étude personnalisée (/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

Exemples chiffrés (pédagogiques)

A — Déficit foncier « ancien malin » (TMI 30 %)

Loyers : 10 200 €/an • Charges & travaux hors intérêts : 31 500 € • Intérêts : 3 000 €.
Déficit hors intérêts : 21 300 € → imputation RG (dans la limite annuelle) + report sur fonciers (reste et intérêts). Lecture : gain immédiat et meilleure louabilité après travaux. Pour affiner selon vos chiffres, utilisez le Simulateur (/simulateurs-reduction-deduction-impot/).

B — Malraux « cœur de ville » (fenêtre sur 2 ans)

Travaux éligibles : 200 000 € (N) + 120 000 € (N+1) = 320 000 € • Réduction : appliquée sur l’assiette et ventilée dans la fenêtre.
Lecture : réduction frontale, nécessite un pilotage carré et une location nue. Sourçage d’opérations via Programmes (/programmes).

C — Monuments Historiques « premium »

Travaux : 900 000 € (+ honoraires) • Montage : location nue (ou ouverture partielle au public selon projet). Lecture : puissance maximale, horizon long, complexité élevée — à réserver aux investisseurs très équipés.

Risques & points de vigilance

Requalification des travaux

Déficit foncier : bannir tout ce qui s’apparente à reconstruction/agrandissement. Malraux/MH : respecter prescriptions, documenter chaque dépense (devis, plans, PV) et conserver la traçabilité. Pour cadrer vos pièces, suivez le Guide fiscal (/guide-fiscal/).

Retards & phasage

Alignez réalité de chantier et fenêtre fiscale. Prévoyez un aléa 5–10 % et des clauses de pénalités/points d’étape. La planification se prépare dans une Étude personnalisée (/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

Location nue conforme

Délais respectés, baux et quittances conservés, loyers de marché. En Malraux/MH, le positionnement « patrimonial » attire un public qualitatif : soignez le plan, l’acoustique et les communs.

Copropriété & charges

Analysez PV d’AG, impayés, fonds de travaux, gros entretiens à venir (toiture, façades, réseaux). En cœur de ville patrimonial, l’anticipation évite les mauvaises surprises. Pour comparer deux adresses, passez par Programmes (/programmes).

Cash-flow & revente : réalités de terrain

• Déficit foncier : souvent l’équilibre rendement/risque le plus lisible (si loyer robuste, charges tenues). Revente facilitée si micro-emplacement liquide.
• Malraux : patrimonial, loyers de marché qualitatifs, revente valorisée si travaux exemplaires et adresse prime.
• MH : marché d’amateurs, liquidité spécifique ; la valeur se construit par la qualité de la restauration autant que par l’adresse.

Pour arbitrer le coût de possession (loyers, charges, intérêts) vs avantage fiscal, utilisez le Simulateur (/simulateurs-reduction-deduction-impot/).

Check-list « prêt à décider »

• TMI actuel + trajectoire 3 ans.
• Assiette de travaux (devis fermes) + aléa 5–10 %.
• Fenêtre fiscale (plafonds, taux, années).
• Exigences (location nue, délais, pièces).
• Liquidité du quartier (vacance, stationnement, transports).
• Plan de sortie (revente/horizon/transmission).

Besoin d’un audit express de votre dossier ? Lancez une Étude personnalisée (/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/) pour valider chaque point.

Erreurs fréquentes à éviter

• Choisir le dispositif avant l’adresse : commencez par le micro-emplacement, ensuite le levier fiscal. Filtrez via Programmes (/programmes).
• Documentation légère : sans devis détaillés et preuves d’avancement, le risque de requalification augmente.
• Sous-estimer le calendrier : fenêtre Malraux/MH mal tenue, décalage de livraison, pénalités non prévues.
• Confondre entretien/amélioration et reconstruction en déficit foncier.

Méthode SUPINVEST en 6 étapes

1. Diagnostic fiscal & patrimonial : TMI, IR, horizon, objectifs (revenus, transmission).
2. Sourcing : immeubles à rénover (déficit foncier), secteurs patrimoniaux (Malraux), immeubles d’exception (MH).
3. Chiffrage : devis fermes, fenêtre, aléa, loyers visés, calendrier.
4. Montage : pièces (autorisations, attestations), bail nu, stratégie de mise en location.
5. Simulation 3 ans : trajectoires comparées et choix final.
6. Exécution : suivi chantier, mise en location, pilotage annuel (imputation/réduction, reports).

Pour un comparatif documenté et chiffré, commencez par le Tableau comparatif (/guide-fiscal/comparatif-de-lois) puis validez via une Étude personnalisée (/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

Mini-FAQ

À TMI 30–45 %, Malraux est-il toujours meilleur que le déficit foncier ?

Pas « toujours » : tout dépend de l’assiette, de la fenêtre et du calendrier. Malraux frappe fort, mais un déficit foncier bien phasé peut lisser l’effort. Testez deux scénarios dans le Simulateur (/simulateurs-reduction-deduction-impot/).

Les dépenses MH sont-elles sans limite ?

La puissance est maximale, mais la complexité aussi (prescriptions, autorisations, coûts). C’est un projet d’exception à horizon long.

Peut-on panacher Malraux et déficit foncier ?

Les mécaniques sont distinctes : on choisit par opération selon le périmètre et le calendrier. L’essentiel est d’adapter le levier à l’immeuble et à votre TMI.

Conclusion

En 2025, le bon dispositif est celui qui colle à votre fiscalité, votre appétence chantier et votre horizon. Déficit foncier pour optimiser sans lourdeur ; Malraux pour une réduction frontale en cœur de ville patrimonial ; MH pour une stratégie premium orientée conservation/transmission. La méthode gagnante : cadrer votre TMI, chiffrer l’assiette et la fenêtre, simuler deux trajectoires, puis exécuter avec une documentation parfaite. Prochain pas : shortlist d’opérations dans Programmes (/programmes), scénarios dans le Simulateur (/simulateurs-reduction-deduction-impot/), validation via une Étude personnalisée (/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).