LLI 2025 : TVA 10 %, TFPB & loyers plafonnés — le guide complet pour investisseurs particuliers

LLI 2025 : le logement locatif intermédiaire expliqué aux particuliers (TVA 10 %, TFPB, loyers plafonnés)

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) répond en 2025 à un double objectif : proposer des loyers modérés dans les zones tendues et offrir à l’investisseur une visibilité locative avec des leviers économiques ciblés (notamment TVA 10 % selon éligibilité et mécanismes liés à la TFPB). L’intérêt pour un particulier est d’arbitrer rendement/risque : moins spéculatif qu’un marché libre sans encadrement, mais plus prévisible sur la durée. Pour cadrer le sujet et repérer les opérations, commencez par les sélections du site → Programmes (https://www.supinvest.fr/programmes/). Vous pouvez aussi balayer les dispositifs voisins pour situer le LLI → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/).

1) LLI : définitions, objectifs et publics visés

Le LLI cible les ménages « intermédiaires » : leurs revenus dépassent les plafonds du logement social, mais ils subissent des tensions de prix sur le marché libre. En contrepartie de loyers plafonnés et de critères de ressources pour le locataire, l’investisseur bénéficie d’un cadre économique optimisé (TVA 10 % sur certaines opérations, mécanismes TFPB selon convention). Pour comparer avec les autres schémas (LMNP, Malraux, Denormandie, DF…), utilisez le panorama → Comparatif de lois (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/comparatif-de-lois).

Deux voies concrètes pour un particulier : achat en VEFA (ou livré récent) dans un programme conventionné LLI ; ou, selon l’offre du marché, recours à des véhicules collectifs (hors périmètre de cet article centré sur l’achat direct). Pour vérifier l’adéquation produit/quartier, commencez par une recherche filtrée → Programmes (https://www.supinvest.fr/programmes/).

2) Conditions 2025 : biens, loyers, locataires, durée

Biens concernés & périmètre géographique

Logements neufs (VEFA ou récemment livrés) situés prioritairement en zones tendues. Les résidences s’alignent sur les standards RE2020 : confort d’été, performance énergétique, charges maîtrisées. Pour mesurer ces avantages versus l’ancien, passez en revue la rubrique de référence → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/).

Loyers & ressources : un encadrement lisible

Le loyer est plafonné par secteur, et les ressources du locataire sont encadrées. Ce ciblage renforce la demande locative utile (classes moyennes urbaines) et diminue la vacance. Pour rapprocher ces critères d’un projet précis, listez les lots disponibles → Programmes (https://www.supinvest.fr/programmes/).

Durée & obligations

L’engagement locatif est pluriannuel et formalisé dans la convention/acte (durée, plafonds, obligations de gestion, pièces à conserver). C’est votre cadre de conformité. Si besoin d’un cadrage méthodologique neutre, sollicitez un accompagnement → Étude personnalisée (https://www.supinvest.fr/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

3) Leviers économiques & fiscaux du LLI

TVA 10 % (selon éligibilité de l’opération)

La TVA réduite à 10 % abaisse le prix TTC d’acquisition, réduisant l’emprunt et améliorant le cash-flow. L’effet est immédiat à l’acte et renforce la soutenabilité de la mensualité. Pour situer votre alternative si le LLI n’est pas disponible dans une ville, consultez les autres dispositifs → Comparatif de lois (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/comparatif-de-lois).

Mécanismes TFPB (selon convention)

Des avantages liés à la TFPB peuvent réduire la charge foncière sur plusieurs années, ce qui améliore le net-net et la stabilité du projet. Pensez à documenter la durée, la quotité et les conditions dans votre dossier patrimonial (convention, justificatifs).

Frais & charges maîtrisés

Frais d’acquisition du neuf réduits (vs l’ancien), charges de copropriété lisibles, et performance énergétique RE2020 qui stabilise les dépenses d’énergie. Pour balayer des livraisons à différents horizons (rapide vs moyen terme), fiez-vous au listing → Programmes (https://www.supinvest.fr/programmes/).

4) Rendement & valorisation : comment juger un projet LLI

Rendement brut = loyers annuels / prix TTC (TVA incluse). Rendement net = loyers – (charges, TFPB après mécanisme, PNO, gestion, vacance) / capital investi. Le TRI intègre le temps : flux de loyers, impôt, prix de revente, avantages TVA/TFPB.

Effet TVA 10 % : baisse de l’emprunt → mensualité et coût total réduits. Effet TFPB : baisse de charges récurrentes → marge nette renforcée. Pour comparer avec LMNP/DF/Malraux/Denormandie, ouvrez la page récapitulative → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/).

5) Méthode d’investissement LLI en 6 étapes

1. Diagnostic : objectifs (revenus vs patrimoine), horizon, TMI, capacité d’emprunt. Aidez-vous d’un cadrage global → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/).
2. Sélection : ville/quartier, tension locative, accès transports/écoles, promoteur ; shortlist via → Programmes (https://www.supinvest.fr/programmes/).
3. Étude chiffrée : prix TTC (TVA 10 % selon éligibilité), loyer LLI plafonné, TFPB, vacance prudente.
4. Montage : plan de financement, assurance emprunteur, calendrier VEFA, clauses de pénalités/retards.
5. Conformité : convention LLI, pièces justificatives, critères de ressources du locataire, plafonds loyers.
6. Mise en location & suivi : dossier locataire, bail nu, état des lieux, reporting annuel (taux d’occupation, charges, TRI).

Besoin d’un œil extérieur pour arbitrer deux lots ou deux villes ? Demandez une analyse neutre et un prévisionnel → Étude personnalisée (https://www.supinvest.fr/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

6) Cas pratiques (illustratifs)

Cas A — « Sécuritaire » zone tendue (T2, TVA 10 %)

Hypothèses : T2 neuf, TVA 10 % ; loyer LLI médian (entre social et marché) ; TFPB avec avantage conventionné. Résultat : mensualité contenue, demande soutenue, vacance faible. Pour vérifier des lots similaires : → Programmes (https://www.supinvest.fr/programmes/).

Cas B — « Patrimonial » long terme (T3 familial)

Quartier mixte proche écoles/commerces ; rotation faible ; lissage du coût d’acquisition sur 20–25 ans + mécanisme TFPB. Comparer à une stratégie meublée ? Feuilleter la page LMNP dans le guide → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/).

Cas C — « Rendement équilibré » (petite surface, transports)

Demande étudiante/jeune actif, tension locative élevée ; loyer plafonné vs taux d’occupation > 95 %. L’avantage TVA/TFPB compense la modération des loyers. En cas d’arbitrage avec d’autres dispositifs, utilisez la synthèse → Comparatif de lois (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/comparatif-de-lois).

7) LLI vs dispositifs voisins : quel choix selon votre profil ?

LLI

Forces : loyers plafonnés donc vacance réduite, TVA 10 % (si éligible), mécanismes TFPB, charges maîtrisées (RE2020). Contreparties : engagements longs, progression des loyers encadrée. Pour situer votre profil face aux autres cadres, rendez-vous sur → Comparatif de lois (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/comparatif-de-lois).

LMNP (meublé au réel)

Amortissements qui neutralisent souvent le résultat imposable, mais gestion plus active et sensibilité à la rotation. Voir la rubrique et les simulateurs dédiés → Simulateurs (https://www.supinvest.fr/simulateurs-reduction-deduction-impot/).

Denormandie / Déficit foncier / Malraux

Logiques « ancien + travaux » (réduction ou déduction). Plus techniques (éligibilités, dossiers) mais forte création de valeur si bien exécutées. Commencez par le récap → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/).

8) Erreurs fréquentes à éviter

• Choisir le dispositif avant l’adresse : l’emplacement prime (transports, écoles, services, stationnement).
• Négliger la convention : vérifier plafonds, ressources, durée et pièces à conserver.
• Sous-estimer l’énergie : RE2020 et charges réelles impactent l’attractivité et la revente.
• Oublier la TFPB : sécuriser par écrit le mécanisme applicable (durée/quotité) et l’intégrer au calcul net.
• Ignorer la sortie : anticipez la revente (post-engagement), la cible d’acquéreurs et les charges futures.

Pour passer en revue ces points avec un conseiller et figer vos hypothèses (mensualité, charges, vacance), demandez une → Étude personnalisée (https://www.supinvest.fr/etude-gratuite-defiscalisation-investissement/).

9) Check-list express avant d’avancer

• Ville/quartier : tension locative, mobilité, stationnement, nuisances.
• Produit : typologie, plan, extérieur, performance énergétique, charges de copropriété.
• Éligibilités : TVA 10 % (si prévu), mécanismes TFPB, loyers/ressources.
• Financement : durée, assurance, coussin de trésorerie (10–15 %).
• Calendrier : jalons VEFA, délais notariaux, livraison, mise en location.
• Gestion : dossier locataire, bail nu, GLI/PNO, suivi annuel.
• Scénarios : comparer LLI vs LMNP/DF/Denormandie → Guide fiscal (https://www.supinvest.fr/guide-fiscal/) et → Simulateurs (https://www.supinvest.fr/simulateurs-reduction-deduction-impot/).

Conclusion

En 2025, le LLI offre aux particuliers une combinaison rare : loyers accessibles pour attirer une clientèle large, visibilité locative supérieure à la moyenne, et leviers économiques (TVA 10 %/TFPB selon éligibilité) qui améliorent le net-net. La réussite repose sur un triptyque : adresse (quartier, mobilités), montage (plafonds/obligations), exécution (calendrier VEFA, mise en location). Pour avancer concrètement : choisissez 2–3 lots dans une même ville, simulez vos flux, puis validez la stratégie avec un expert.