Guide Fiscal Location Nue: micro-foncier, réel, charges déductibles & déficit foncier

Contexte 2025 : pourquoi parler de location nue maintenant ?

La location nue demeure la forme la plus utilisée pour louer un logement à titre de résidence principale. En 2025, deux enjeux dominent : choisir le bon régime fiscal (micro-foncier ou réel) et sécuriser vos déductions (intérêts, travaux, charges) pour maximiser le net après impôts. Si vous débutez ou si vous hésitez avec d’autres dispositifs « travaux », commencez par comparer nos Programmes  et survolez le Tableau comparatif  des régimes.

Objectif de cet article : vous donner une méthode claire et actionnable pour arbitrer micro vs réel, monter un dossier de charges irréprochable, utiliser à bon escient le déficit foncier et soigner le trio bail – diagnostics – mise en location. Pour voir où se situe la location nue face au meublé, consultez Guide – LMNP  et nos pages Guides .

Définitions & périmètre

Qu’est-ce que la location nue ?

La location nue consiste à louer un logement non meublé comme résidence principale (bail 3 ans renouvelable pour un bailleur personne physique). Fiscalement, vos loyers sont imposés en revenus fonciers selon deux régimes : micro-foncier (abattement forfaitaire) ou réel (déduction au centime près des charges). Pour situer cette option dans votre stratégie patrimoniale, passez par le Tableau comparatif  et la Check-list investissement .

Micro-foncier vs réel : l’esprit des deux régimes

Micro-foncier : simplicité max, mais peu optimal si vous avez intérêts d’emprunt et travaux significatifs. Régime réel : vous déduisez les charges effectivement supportées (intérêts, PNO/GLI, frais de gestion, taxe foncière, travaux d’entretien/réparation/amélioration…). Dès que « intérêts + travaux » pèsent, le réel est généralement plus performant. Pour trancher sur la nature des travaux, référez-vous au Guide – Travaux & budgets .

Conditions & conformité

Bail, diagnostics et pièces clés

Un bail conforme (mentions obligatoires, durée, dépôt de garantie, état des lieux) et des diagnostics à jour (DPE, électricité/gaz selon cas, ERP, etc.) sont la base. Les charges récupérables (refacturées au locataire) se distinguent des charges non récupérables (déductibles au réel). Pour ne rien oublier, appuyez-vous sur nos Guides  et sur la Check-list investissement.

Éligibilité pratique au micro-foncier

Le micro-foncier suppose que certaines conditions soient réunies et qu’aucun régime particulier incompatible ne s’applique. Si vous envisagez des travaux, un emprunt ou la création d’un déficit foncier, le réel s’impose souvent. En cas de rénovation plus lourde, comparez avec Guide – Denormandie , Guide – Malraux  ou Guide – Monuments Historiques .

Fonctionnement du régime réel

Charges déductibles courantes

• Intérêts d’emprunt et frais associés (dossier, garantie, assurance).
• Assurances (PNO, GLI), frais de gestion (honoraires agence, comptable), abonnements utiles.
• Taxe foncière (part non récupérable), enlèvement ordures selon règles locales.
• Travaux d’entretien/réparation/amélioration (hors reconstruction/agrandissement), diagnostics et mises aux normes.

La clé : une traçabilité parfaite (devis détaillés, factures acquittées, preuves de paiement, PV de réception, photos avant/après). En cas de doute sur la nature des travaux, revisitez le Guide – Travaux & budgets  et le Guide – Déficit foncier .

Ordre d’imputation & déficit foncier

Au réel, les charges s’imputent d’abord sur vos revenus fonciers. En présence d’un déficit, une fraction peut s’imputer sur le revenu global sous conditions, puis le solde se reporte sur les revenus fonciers futurs. Si vous imputer au revenu global, vous devez maintenir la location nue jusqu’au 31/12 de la 3^e année suivante. Approfondissez via le Guide – Déficit foncier .

Choix & stratégies : décider vite et bien

• Profil de charges : si « intérêts + travaux » > symbolique, le réel est souvent gagnant. Sans emprunt ni travaux, le micro-foncier garde sa place.
• Temporalité des travaux : regroupez entretien/amélioration la même année pour provoquer un effet déficit utile, tout en conservant la location nue pendant la durée requise.
• Marché & produit : emplacements profonds en demande, typologies liquides (T2/T3, T1/T2 en ville). Inspirez-vous des Programmes  pour benchmarks loyers.
• Alternative meublée : si vous recherchez l’amortissement et des baux plus courts, comparez avec Guide – LMNP  avant d’arbitrer.

Cas pratiques 

Cas 1 — Micro-foncier « simple & sans travaux »

Hypothèses : loyers 9 600 € · pas d’emprunt · frais limités (assurance, gestion). L’abattement du micro-foncier simplifie la déclaration mais devient moins pertinent si un chantier arrive. Anticipez votre bascule au réel l’année où les travaux sont engagés. Pour situer ce cas parmi d’autres cadres, voyez le Tableau comparatif .

Cas 2 — Réel « intérêts + travaux d’amélioration »

Hypothèses : loyers 11 400 € · intérêts 3 200 € · charges non récupérables 1 200 € · travaux d’entretien/amélioration 12 000 € (sécurité électrique, ventilation, SDE). Le résultat foncier devient faible ou déficitaire, réduisant l’IR. À retenir : conservez la location nue pendant la période requise si imputation au revenu global. Voir Guide – Déficit foncier .

Cas 3 — Nu au réel vs LMNP (comparatif rapide)

Hypothèses : même bien, loyers identiques. En nu au réel, vous déduisez intérêts + travaux. En LMNP au réel, vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier, neutralisant parfois le résultat plusieurs années. Si vous privilégiez des baux plus longs et un profil familial, la location nue reste cohérente, surtout avec une année « travaux ». Cf. Guide – LMNP .

Cas 4 — Rénovation lourde : basculer vers un dispositif « travaux »

Hypothèses : immeuble patrimonial avec enveloppe façades/toiture, ou bien à rénover en zone ciblée. Plutôt que du « nu simple », testez Denormandie (Guide – Denormandie ), Malraux (Guide – Malraux ) ou Monuments Historiques (Guide – Monuments Historiques ) pour transformer les travaux en avantage fiscal structurant.

Erreurs fréquentes (et parades)

• Confondre charges récupérables et déductibles : seules les non récupérables le sont au réel. Tenez un tableau par poste et conservez chaque justificatif.
• Qualifier « travaux » des dépenses de reconstruction/agrandissement : risque de rejet. Faites valider la nature et consultez notre Guide – Travaux & budgets .
• Oublier intérêts d’emprunt et PNO/GLI : ce sont des postes récurrents déductibles au réel.
• Basculer trop tard au réel : si vous planifiez des travaux, optez pour le réel assez tôt afin de valoriser l’ensemble des dépenses.
• Ignorer l’engagement post-déficit : imputation au revenu global = location nue maintenue jusqu’au 31/12 de la 3^e année suivante. Voir Guide – Déficit foncier .

Check-list « Location nue au réel » (12 points)

1. Adresse & marché : tension locative, loyers, profils locataires. Parcourez les Programmes .
2. Bail : modèle à jour, mentions obligatoires, dépôt, état des lieux.
3. Diagnostics : DPE, électricité/gaz selon cas, ERP, surface habitable.
4. Charges : distinguer récupérables vs déductibles, suivi annuel documenté.
5. Intérêts & assurances : prêt, garantie, assurance emprunteur, PNO/GLI.
6. Travaux : entretien/réparation/amélioration (devis détaillés, factures acquittées), pas de reconstruction/agrandissement.
7. Comptabilité : classement des pièces, tableau de trésorerie, compte bancaire dédié conseillé.
8. Déficit foncier : anticiper l’engagement de location nue et l’ordre d’imputation. Voir Guide – Déficit foncier .
9. Vacance : photos pro, loyer de marché/plafond, critères d’éligibilité locataire.
10. Copropriété : PV d’AG, budget prévisionnel, travaux parties communes.
11. IFI & patrimoine : suivi valeur/dette du bien et projets de travaux.
12. Contrôles : cohérence régulière de vos déductions avec nos Guides .

Mini-conclusion : la simplicité qui paye

La location nue récompense une approche méthodique : bon régime (micro vs réel), traçabilité des charges, timing des travaux, bail et diagnostics carrés. Avec emprunt et travaux, le réel est souvent la voie la plus efficace, surtout si vous optimisez un déficit foncier dans les règles. Pour avancer : explorez nos Programmes , comparez via le Tableau comparatif  et décrivez votre situation dans l’Étude personnalisée .