Contribuables concernés : Particuliers imposés à la tranche maximale

Type d'avantage fiscal : Réduction d'impôt liée au travaux ainsi que la déduction du déficit foncier

Conditions à respecter
 : Très strictes (voir ci-après)

Précisions complémentaires : Aucun conventionnement de loyer

Attention : Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux.
 

Dispositif

Ce dispositif fiscal nommé loi Malraux peut se résumer de la manière suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à cette loi peuvent imputer un pourcentage des dépenses et travaux réalisés en réduction d'impôt, et déduire leurs déficits fonciers résultant de leurs autres dépenses sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (comme en régime commun).

Ce nouvel avantage fiscal s'applique aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

Conditions à respecter

Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.

Situation du bien

Le bien doit être un logement ancien situé soit :

  • Dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)
  • En secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire.
  • Dans un quartier ancien dégradé.

Déclaration d'utilité publique

Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique.

Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l'immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n'exige pas que l'on y engage des travaux.

Initiative de l'opération

L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.

Engagement de location

Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Avantage fiscal

Les travaux et dépenses éligibles à la réduction d'impôt (voir paragraphe suivant) permettent de faire bénéficier l'investisseur à compter de 2012 d'une réduction d'impôt :

  • De 22% du montant de ces dépenses et travaux (contre 27% en 2011, et 30% en 2009 et 2010), pour une fraction maximum de 100 000 €, dans les ZPPAUP ou quartiers anciens dégradés
.
  • De 30% du montant de ces dépenses et travaux (contre 36% en 2011, et 40% en 2009 et 2010), pour une fraction maximum de 100 000 €, dans zone en secteur sauvegardé.

Pour les contribuables qui justifient d'avoir pris l’engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction reste à 30% des dépenses et travaux dans les ZPPAUP et 40% en secteur sauvegardé.

À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.



A cela est ajouté la déduction du déficit foncier lié aux autres charges, à  l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, de la même manière que dans le cas du régime de droit commun.

Dépenses éligibles à la réduction d'impôt

L'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculé sur un montant maximum de 100 000 € du total des travaux et dépenses éligibles à ce calcul de réduction d'impôt.

Parmi les dépenses éligibles, on relèvera :

  • Les frais de gérance et de rémunération des concierges, les primes d'assurance, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien
  • Les frais d'adhésion aux AFU.
  • Les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire;
  • Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
  • Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.
 

Mises en garde

Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé ou ZPPAUP n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale.

En cas de non-respect du délai de location de neuf ans, les réductions d'impôt perçues depuis le début sont réintégrés dans l'imposition de l'année en cours. S'il y a revente, même après neuf ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 6 % la plus-value imposable à partir de la sixième année.

Sortie du régime

Une fois l'opération Malraux terminée, l'engagement de location de neuf ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel.

Si vous désirez continuer à le mettre en location, vous pourrez selon les cas :

  • Opter pour le statut Besson/Robien ancien ou Borloo ancien.
  • Avoir droit au régime du micro foncier assorti de sa déduction forfaitaire de 30 %
  • Ou encore, si vous n'appartenez pas à l'une des catégories ci-dessus, être soumis au régime du droit commun.

Justificatifs à produire

Joignez à votre déclaration les factures prouvant la réalité des travaux ainsi que la copie de leur autorisation sans oublier l'adresse du logement, la copie du bail et le nom du locataire.

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