Est-ce le moment d'acheter ? De plus en plus de Français le pensent. Les transactions reprennent enfin. La correction des prix, des crédits toujours attractifs et le dispositif Pinel dans le neuf portent le marché.

La reprise est bien là, se réjouit Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l'Immobilier. Elle est très franche au premier semestre 2015 avec un phénomène d'accélération du nombre de compromis de ventes signés mois après mois. » Dans ce réseau de 450 agences, les volumes de vente ont crû de presque 10 % sur les six premiers mois de l'année par rapport à la même période de 2014. En mai et juin derniers, les transactions se sont même envolées respectivement de + 20 % et + 30 %. D'autres réseaux témoignent d'une remontée sensible de l'activité. C'est le cas de Century 21, qui fédère en France 850 agences et cabinets, où le nombre de ventes réalisées a progressé de 15,2 % (entre les premiers semestres 2015 et 2014). De même, Laforêt, qui réunit 700 agences, atteste au même moment d'une hausse de 5,5 % de ses ventes, plus marquée en province (+ 7,2 %) qu'en Ile-de-France (+ 3,2 %).

Les acheteurs sont de retour. Ils sont plus nombreux et visitent davantage de biens. « Un acquéreur mettait l'an dernier sept mois en moyenne pour se décider. Il n'en prend désormais plus que quatre », précise Fabrice Abraham. Le crédit - très - bon marché, pour ceux qui peuvent en profiter, constitue la clef de la fluidité retrouvée. A un niveau déjà très bas au premier trimestre 2014 (3,01 % en moyenne, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA), les taux fixes n'ont cessé de diminuer jusqu'à fin juin 2015, à 2,01 %. « Cette bouffée d'oxygène, remarque Laurent Vimont, président de Century 21, a bénéficié à de nombreux ménages, jusque-là écartés de l'accès au crédit. Ils l'ont utilisé pour concrétiser leur projet immobilier en passant du "je veux" à "je peux" acheter. » Le stock de logements à vendre commence à se réduire.

La petite remontée des taux a déclenché les achats

Paradoxalement, la remontée des taux en juillet, à 2,06 % en moyenne, après deux ans de baisse, a boosté l'activité. « Les banques avaient annoncé depuis la mi-mai des hausses de taux pour diminuer l'afflux de dossiers de crédit, face à l'augmentation des délais de traitement et en prévision de la baisse d'effectifs en été, relève Sandrine Allonier, responsable des relations banques du courtier Vousfinancer.com. Or ces annonces ont eu pour effet inverse de déclencher des achats et des renégociations de prêt. »

Très léger, ce mouvement sur les taux n'a pas désolvabilisé les acheteurs, mais « explique la reprise, comme une "étincelle à la bougie" », corrobore Fabrice Abraham. « L'attentisme latent des acquéreurs a été vaincu, se félicite-t-il. Ces derniers attendaient des prix et des taux meilleurs. Ils ont vu le point d'inflexion : les taux ne peuvent qu'augmenter et les prix reprendre de la vigueur. » On est même arrivé à un stade où, estime Yann Jehanno, directeur exécutif de Laforêt, « l'alignement des planètes est favorable », citant « les taux d'intérêt qui montrent des signes de hausse, la baisse des prix qui s'amortit et l'offre qui est restreinte ».

Ce nouveau souffle du marché de l'ancien reste fragile car sous perfusion permanente des taux. Leur relèvement, même lent et mesuré, devait continuer (voir page 36). L'activité pourrait à nouveau se tasser. En outre, le secteur pâtit de facteurs négatifs, toujours présents. La croissance économique est faible et le chômage élevé. « Les revenus s'améliorent à court terme, explique Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, mais les anticipations à moyen terme restent médiocres. Une partie des primo-accédants doivent renoncer à acheter. »

Retour aux prix de 2007

Côté prix, ce n'est pas l'effondrement. La tendance à une baisse graduelle et modérée continue : - 2,3 %, en moyenne, d'après Laforêt au premier semestre 2015 ; - 1,5 % pour Guy Hoquet l'Immobilier ; - 2,6 % sur un an, à fin juin, chez Century 21. « A 1 euro près, constate Yann Jehanno, le prix moyen en France équivaut à celui de 2007. » En réalité, la poursuite du repli cache un début de ralentissement. «  Les prix se stabilisent et s'apprêtent à ne plus baisser », note Fabrice Abraham. Chez Century 21, la hausse est déjà là : les prix ont augmenté de 1,8 % en France au premier semestre 2015 par rapport au second semestre 2014. De même, la Fnaim observe un léger rebond avec une hausse de + 0,4 % dans l'Hexagone entre le premier et le deuxième trimestre 2015, alors qu'ils diminuent encore de 2,2 % sur douze mois glissants.

Reprise des hausses en centre-ville

Attention à l'effet trompe-l'oeil d'un prix moyen au mètre carré pour l'ensemble du territoire. Dans les zones tendues, marquées par une carence dans l'ancien, dans l'hyper-centre des villes « premium » en bonne santé économique et démographique, dans certaines communes de bord de mer, les prix résistent. Des hausses sont même enregistrées sur un an, au 1er juillet, d'après Meilleursagents.com, à Paris intra-muros, dans certains arrondissements de Lyon et de Marseille, ainsi que, par exemple, à Cannes, Bordeaux, Montpellier, La Rochelle, Toulouse, Rennes, Metz et Annecy (voir carte). En revanche, en première couronne parisienne, dans les banlieues de grandes villes régionales, dans les villes moyennes, moins dynamiques et sans poumon économique, les prix sont orientés à la baisse.

« Les zones rurales de moins de 20.000 habitants ont le plus connu le recul des prix au premier semestre, observe Fabrice Abraham. Les baisses peuvent atteindre 15 %, 20 % dans certains secteurs isolés de la vie économique. » Les segments de l'investissement locatif dans l'ancien et des résidences secondaires, en dehors des biens de qualité dans les zones côtières, restent grippés, pénalisés par le durcissement réglementaire et fiscal, et un climat économique morose.

Le retour des secundo-accédants

Phénomène nouveau, les secundo-accédants sont de retour après presque trois ans d'absence. Selon le réseau Century 21, « les 30-50 ans reviennent en force sur le marché, ceux qui avaient reporté leur projet, essentiellement des ventes de confort, et qui considèrent que la conjoncture est à nouveau porteuse ».

« Les vendeurs sont plus pragmatiques, confirme Bernard Cadeau, président d'Orpi. Ils ont compris qu'il valait mieux "assouplir" leur prix de quelques pour cent et être ainsi à leur tour en capacité d'acheter. » Plus que jamais, les vendeurs doivent accepter des rabais, d'au moins 15 %, pour les logements avec défauts. Une mauvaise performance énergétique, mais aussi numérique, d'un logement émerge en tant que nouveau critère pris en compte par les acheteurs.